서울 재개발 6대 규제 완화

 

지난 26일 서울시에서는 재개발 규제를 완하하여 주택공급을 늘려가겠다는 정책 브리핑을 하였습다. 재개발이 무산되었거나 진행이 되고 있지 않았던 지역의 재개발 사업이 신속하게 진행될 것으로 보입니다. 2015년 박원순 전 시장이 시행했던 정책이 일부 폐지되는 것으로 보이며 어떠한 결과를 가져올지, 사업 진행의 속도가 붙을지 여부등을 주목해보아야 할 것으로 보입니다.

 

 

 

 

오세훈 서울시장이 재개발 관련 규제를 완할 6대 방안은 아래와 같습니다.

 

1. 주거정비지수제 폐지
2. ‘공공기획’ 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년)
3. 주민동의율 민주적 절차 강화와 확인 단계 간소화
4. 재개발해제구역 중 노후지역 신규 구역 지정
5. ‘2종 7층 일반주거지역’ 규제 완화 통한 사업성 개선
6. 매년 ‘재개발구역 지정 공모’를 통한 구역 발굴 등 재개발 규제 완화 방안

 

 

 

서울시장 보궐선거 이후에 재개발과 재건축의 활성화는 어느정도 예상하고 있었지만 6대 재개발 완화책이 발표되면서 기대보다 훨씬 크고 높은 파동을 시장에 일으킬 것 같다는 생각이 들 만큼 파격적인 내용이었습니다.

 

보궐선거가 끝난이후 2개월정도의 시간이 흐른 지금 상황을 보면, 그때만 하더라도 선거이후에 재개발 재건축시장의 활성화에 대해 기대를 갖고 있었지만 첫번째로 등장한건 주택가격 상승이었고, 그로 인해 재건축시장이 불타오르게 되자 토지거래허가지역 추가 지정이 돼버려 많은 사람들의 실망감이 이루 말할 수 없었습니다.

그런데 이번엔 두번째 행보로 재개발구역을 먼저 풀어주는 전략을 세웠는데, 현재도 재개발이 진행되는 구역들이 있으며, 2015년 부터는 신규지정이 한건도 없었습니다. 이러한 전략은 추후 즉, 2026년이후 서울의 신규공급량이 확연하게 줄어드는 결과를 초래하게 될 것으로 공급이 꾸준하게 이어져야 부동산가격 움직임에 안정화를 가져올 수 있는데, 이런식의 전략이 진행된다면 조금 지나 공급체계가 완전히 망가진다는 얘기가 될 수 있습니다.

 

그래서 서울시 공급물량을 날린 그동안의 10년을 급속 보완하는 정책으로 6대 재개발 완화정책을 펼치고 있는 것인데, 아무래도 속도나 공급의 양면을 최대치로 늘리기 위한 조치인 것으로 보이며, 서울시 재개발 부터 정상화시킬 계획으로 2025년까지 25만호 주택공급을 본격화 할 계획이라고 하는데, 이번 규제완화를 통해 7만호를 추가한다고 합니다.

 

또한 6대 재개발 완화정책의 가장 걸림돌이었던 주거정비지수제를 폐지 한다고 하는데요, 필수항목인 노후동수1/2 이상구역 면적이 1만제곱미터 이상이 되어야 할 수 있고, 선택항목중 '노후도 연면적 2/3, 주택접도율 40%, 과소필지 40%, 호수밀도 60세대' 중 한가지만 갖추게 되면 요건충족이 되어 가능하게 됩니다.

 

그리고 구역지정 속도를 쾌속화하고 공공기획을 도입해서 구역지정까지 5년에서 2년으로 축소하며, 주민동의절차보호를 위해 주민제안 10%동의에서 30% 동의로 바꾸며 확인단계는 간소화한다고 합니다. 사전 타당성조사 50% 동의에서 공공기획 통합으로 변경하는데 동의률을 더 높였기 때문에 객관성을 높이겠다는 것이구요, 해제구역에 대한 완화는 해제구역 재추진 자체가 상당히 어려워서 이것을 신규 구역지역 지정으로 가능하게끔 바꿔 재개발 해제구역중 노후 슬럼화로 주거환경 개선이 반드시 필요한지역은 주민동의로 신규 구역으로 지정 가능하다는 것입니다. 해제지역이 서남권과 동남권을 비롯하여 많은 지역에 분포되어 있다고 하는데, 이 완화책이 파격적이라 큰 바람을 일으킬것으로 보이며 수요이동이 좀 있을 것이라고 예측되고 있습니다.

 

그리고 7층 높이제한 완화는 정비사업을 진행할때 완화해 주는 것이며, 2종일반주거지역중 7층높이 제한지역의 재개발 추진시 층수제한 완화를 해주어 정비사업이 진행되면 사업성이 크게 개선될 것으로 보입니다. 재개발 홀릭을 보면 구역지정 활성화는 신규지역을 다수로 발굴해 내서 매년 구역지정을 공모하고, 연 25개 이상 구역을 발굴하겠다는건데 그렇게 되면 신규지역 지정구역이 많아질 것이고, 앞으로 정비사업 재개발에 있어서 대혼란이 올 수도 있다는 것으로 어느지역은 싸지고 어느지역은 비싸질 수 있게 된다는 것입니다.

 

그리고 추가로 완화에 따른 투기수요 억제정책을 보면, 10월까지 도시 및 주거환경정비에 반영해서 기본계획변경과 후보지 선정전 공모일을 권리산정 기준일로 하겠다는 것이고, 후보지 선정후 건축허가제한은 토지거래허가구역으로 해서 실수요자 외에는 들어오지 못하게 한다는 것입니다.

 

6대 완화책으로 인해 초기 신규지정으로 갈 수 있고 지정되는 지역이 더 큰 수익을 가져다 줄 수밖에 없는데, 문제는 마지막에 투자자가 들어오지 못하도록 억제하는 정책을 모니터링하고 발표하겠다는 것입니다.

 

그러므로 조합원 자격규제가 예상보다 빨리 나올 수 있기 때문에 빠른진입을 하는 것이 중요할텐데요, 6대 재개발 완화정책의 효과가 시장에 엄청나게 클것이라고 보여지고, 적은 자본으로도 들어갈 수 있는 시장들이 지금은 많은 상태이기 때문에 이들지역이 눈깜짝할 사이에 크게 올라갈 확률이 높아보여 발빠른 움직임이 어느때 보다 필요하다고 여겨집니다.

 

 

 

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